להגיש בקשה למשכנתא

כדי לקבל משכנתא, על הקונה להוכיח למלווה את זהותו ואת המשאבים שיש לו כדי להחזיר את תשלומי המשכנתא בשיעור המאושר. המסמכים הדרושים בדרך כלל לצורך הוכחה הם:

– דוחות בנק אחרונים

– החזרי מס אחרונים

– תלושי שכר אחרונים

– תעודת זהות (דרכון ו/או רישיון נהיגה)

אם חלף פרק זמן משמעותי בין מועד האישור למשכנתא וכאשר הקונה רוצה את הכספים, המלווה רשאי לדרוש מהקונה לעדכן את הבנק/המוסד המלווה בתיעוד הרלוונטי.

מבחינת הכנסות שמאושרות למשכנתא, המלווה דורש מהקונה הכנסה של פי שלוש מהחזר המשכנתא החודשי. עם זאת, אם לקונה אין את ההכנסה החודשית שנקבעה כדי להיות זכאי למשכנתא, הוא עדיין יכול להיות זכאי לה בתנאי שיחבור אליו קונה נוסף לפי שיקול דעתו של המלווה.

בנוסף, אם אדם קונה נכס ממוכר (בניגוד לקבלן) הבנק ידרוש ממנו לשכור שמאי שיעיין בנכס לפני אישור המשכנתא. הערכת שמאי תעלה לרוכש בין 1,500-3,000 ש"ח.

אנו ממליצים להתייעץ עם חברה לייעוץ משכנתא.

אישור עקרוני

לקונה ניתן אישור עקרוני (מכתב אישור מראש) מהמלווה. אישור זה יספק לקונה נתון מדויק של כמה המלווה ילווה לו, בהתבסס על נסיבותיו בעת בקשת הלוואת המשכנתא. אישור עקרוני תקף למשך 90 יום, אך ניתן לחדש אותו אם הקונה מספק למלווה תיעוד מעודכן, כאמור לעיל.

ניתן לתת אישור עקרוני לפני שהקונה מוצא נכס. למעשה, מכתב זה יכול להועיל מאוד עבור הקונה. זה יכול לאפשר לו למקד או להרחיב את החיפוש אחר נכס, על סמך כמה הוא יכול ללוות.

עם זאת, בעוד שאישור עקרוני תקף למשך 90 יום, הקונה צריך להיות מודע לכך שברגע שהמלווה אישר ריבית, הרי שהריבית שאושרה תהיה תקפה למשך 24 יום בלבד. לאחר שתקופת זמן זו חולפת, הקונה יצטרך לאשר מחדש את הריבית.

דרישות להלוואת המשכנתא

לאחר שניתן לקונה אישור עקרוני, על הקונה למלא שתי דרישות למתן מימון הלוואת המשכנתא:

1) פתיחת תיק משכנתא: על הקונה לפתוח תיק משכנתא בבנק. כדי לפתוח תיק משכנתא, הבנק גובה 'עמלת מקור', המהווה בדרך כלל כ-0.25% מהלוואת המשכנתא.

לדוגמה, שוב, אם קונה נוטל הלוואת משכנתא בסך 1,000,000 ש"ח, הבנק יגבה ממנו 2,500 ש"ח (1,000,000 כפול 0.25) כדמי מקור.

שימו לב, העברית היא השפה הדומיננטית בבנקים בישראל. מי שאינם דוברי עברית ומעוניינים לפתוח תיק משכנתא צריכים להביא איתם דובר עברית או למצוא בנק שבו מישהו יוכל לנהל את התהליך מולם באנגלית.

2) רכישת ביטוח חיים ורכוש: לאחר פתיחת תיק משכנתא, הבנק ידרוש מהקונה לרכוש ביטוח חיים ורכוש. ביטוח חיים יעלה ככל הנראה לקונה בסביבות 100 ש"ח בחודש, וביטוח רכוש יעלה 450 ש"ח נוספים עבור כל 100,000 ש"ח ממחיר הרכישה של הנכס, בשנה.

לדוגמה, קונה ישלם כ-1,200 ש"ח (100 ש"ח על פני 12 חודשים) בשנה עבור ביטוח חיים; ואם הוא רוכש נכס ב-1,000,000 ש"ח, הוא ישלם 4,500 ש"ח (1,000,000 / 100,000 כפול 450) בשנה. מדובר בסך הכל בסביבות 5,700 ש"ח לשנה.

כמה הקונה יכול ללוות?

1) תושב ישראלי: לקבלת משכנתא בנכס ראשון, המלווה יכול להלוות לקונה עד 75% ממחיר הרכישה של הדירה/הבית. (שימו לב, כדי לזכות בנכס ראשון, הקונה ובן/בת זוגו חייבים לרכוש נכס בפעם הראשונה. אם הקונה נשוי למישהו שיש לו כבר נכס, הקונה לא יוכל ללוות מהמלווה את הסכום שהוזכר לעיל. במקום זאת, הוא יצטרך ללוות בתנאי משכנתא עבור נכס שני).

לקבלת משכנתא בנכס שני, המלווה יכול להלוות רק עד 50% ממחיר הרכישה של הנכס.

– דוגמה 1: תושב ישראל הרוכש נכס ראשון בעלות של 1,000,000 ש"ח, יכולים ללוות עד 750,000 ש"ח (1,000,000 כפול 0.75) כהלוואת משכנתא.

– דוגמה 2: תושב ישראל הקונה נכס שני בעלות של 1,000,000 ש"ח יכול ללוות עד 500,000 ש"ח (1,000,000 כפול 0.50) כהלוואת משכנתא.

 2) תושב חוץ: תושב חוץ יכול ללוות עד 50% ממחיר הרכישה, אך ניתן להגדיל את הנתון הזה בכ-20% נוספים (עד 70% בסה"כ) עם סוגים נוספים של הלוואות.

לדוגמה, אם תושב חוץ קונה נכס בעלות של 1,000,000 ש"ח, הוא יכול ללוות עד 500,000 ש"ח (1,000,000 כפול 0.5), עם פוטנציאל ללוות עוד 200,000 ש"ח (1,000,000 כפול 0.2) בשל סוגים נוספים של הלוואות, מה שהופך את ההלוואות הפוטנציאליות לסכום של עד 700,000 ש"ח (500,000 ש"ח + 200,000 ש"ח).